房地产市场形势中需要把握的几个关键点论文
近年来，各界对房地产市场形势的判断一直存在较大分歧。分歧的背后实际上反映出不同分析者在观察角度、观察周期、分析方法和对市场波动原因的认识等方而存在一定差异。因此，准确把握房地产市场的发展阶段和波动背后的原因，并据此建立相应的监测指标体系，将有助于提高对房地产市场形势分析判断的准确性。
从典型经济体房地产市场发展历程看，基本都经历过快速发展阶段，也都有过市场运行比较平衡的时期，一些经济体还经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。在不同的发展阶段，房价涨幅、房地产投资增速、新建住房规模等常用指标会呈现不同的特征。总体来说，在快速发展阶段，房价、投资和新建住房等主要指标增速都较快，但到了平稳发展阶段后，房价和投资涨幅一般会回落，新建住房量将下降。因此，分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握房地产市场所处的发展阶段，将对各项指标的分析同房地产市场所处的发展阶段结合起来。比如，在快速发展阶段，房价通常涨幅较高，但只要房价涨幅不高于收入涨幅，并不会出现房价泡沫风险。但到了平稳发展阶段，如果房价继续保持较高涨幅，且房价涨幅明显超过收入涨幅，则会催生房价泡沫风险。可见，在观察房地产市场形势时，只有准确把握不同发展阶段的特征，并在对发展阶段作出准确判断的基础上，才可能对房地产市场的主要运行指标是否正常作出判断，也才可能在房地产市场出现波动时，对房地产市场调整的性质、趋势、持续时间和影响程度等作出更为准确的判断。
准确把握市场波动的原因
房地产市场的波动受多种因素影响，比如，人口的增加、居民收入的提高都会带动市场需求的增加，购房首付和*利率的下调会提高居民的*能力，供给的增加或减少则可能造成市场的过剩或供不应求。从典型经济体房地产市场发展历程看，房地产市场的波动可能是单个因素造成的，也可能是多个因素同时在发挥作用。而影响的原因不同，对高层的影响程度、范围和持续时间也会存在较大差异，比如:人口总量和结构变化对房地产市场的影响持续时间长，并通常决定了房地产市场发展的长期趋势;而居民收入增长情况基本决定了房地产市场发展的中期趋势;住房金融政策、土地政策等政策因素的调整则通常是房地产市场短期波动的主要因素。而一旦影响房地产市场的长期因素、中期因素和短期因素出现叠加的情况，则市场通常会出现持续时间较长的新趋势。因此，对房地产市场形势进行分析和判断，还必须认清造成市场波动的主要原因，分清是由短期的政策调整造成的市场波动，还是受中长期的人口总量和结构变化等因素影响的结果，在此基础上再对市场未来发展趋势作出判断。
建立监测指标体系
房地产市场的变化是多种因素综合作用的结果，对房地产市场形势和未来趋势的判断需要统筹考虑各种因素的影响。因此，需要从影响房地产市场波动的主要因素出发，建立房地产市场的监测指标体系，并据此判断房地产市场的运行状况和未来趋势。
一是要建立判断房地产市场发展阶段的监测指标。由于房地产市场的发展阶段不同，运行特征不同，因此需要建立能够判断房地产市场发展阶段的监测指标。从典型经济体房地产市场发展历程看，户均套数比是判断房地产市场发展阶段最好的指标。需要指出的是，监测户均套数比需要考虑人口总量和结构变化趋势。如果处在人口快速增长期，人口的快速增长将会改变户均套数比情况。家庭小型化趋势加快，也会对户均套数比产生影响。
二是对房地产需求状况进行监测。市场需求状况主要取决于购房人的数量和支付能力。监测购房人口数量关键是要把握人口总量和结构变动趋势，特别是20-34岁以及35-64岁两个年龄段人口的变动趋势。购房人的购房能力主要取决于其收入状况和住房金融政策。由于居民收入增长情况与经济增长状况高度相关，因此需要将经济增长情况和居民收入增长状况纳入监测指标。由于住房金融政策特别是首付和*利率政策的调整会直接影响购房人的支付能力，需要对首付和*利率变化情况进行监测。
三是对房地产市场供给情况进行监测。房地产市场未来供给趋势主要取决于房地产开发企业的土地情况和资金状况，宜重点监测这两类指标的变化。土地是房地产开发的基础条件，对房地产开发企业拥有的存量土地和新增土地状况进行监测，可以推断未来房地产市场供给的潜力。房地产开发企业资金充裕，未来增加房地产开发投资的可能性就大，资金链紧张，就会压缩后续投资。因此要对房地产开发企业的资金状况进行监测。
四是对市场运行情况进行监测。对市场运行情况进行监测重点是防范可能出现的各类风险，主要包括对市场房价进行监测预警、对供求状况进行监测预警、对流动性风险情况进行监测预警。可选择房价及其涨幅、租金价格及其涨幅作为监测指标，并采用房价收入比、房价租金比和住房可支付性指数三类指标作为判断房价合理水平的预警指标。
五是监测房地产市场相关政策变化情况。房地产市场受相关政策影响较大，比如，住房金融政策收紧，购房需求和房地产开发企业的资金需求都会受到较大影响。因此，需要对金融政策、土地政策和税收政策等的变化情况进行监测。
需要指出的是，在利用监测指标对市场形势进行分析判断时，首先需要检验监测指标的有效性，所利用的监测指标只有很好地解释过去市场的波动，并在过去的预测中取得较好效果，才可能成为对房地产市场形势进行分析判断的重要依据。同时，对房价收入比、住房可支付性指数等国际上常用的指标，也要准确把握其内涵，而不宜简单地“移植”使用。
拓展阅读
1、六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议计划方案范文
近年来,随着国民经济的长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:
(一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。
一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.
(二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.
1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。
2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。
3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.
4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比 下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。
5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。
6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经*批准，目前正处于逐步实施阶段。
(三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。
1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。
2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。
3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。
4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.
(四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。
2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押*面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。
二 存在的问题
(一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.
(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的*供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.
(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义
(一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系
1、进一步 完善住房供应政策。
一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。
2、加强对经济适用房的建设和管理.
一是认真落实《六盘水市住房分配货币化*方案》和《六盘水市住房分配*方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、*对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照*组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.
3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。
一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,
严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。
4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。
(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产*管理
1、协助金融机构加强对房地产*的监督管理。
一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的*支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目*的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业*要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对*资金的监控，妥善处理各种违规*，切实防范化解房地产*风险，维护金融秩序的稳定.
2、加大住房公积金*力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托*，提高住房公积金的使用率和职工*力。
3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房*提供担保，支持个人住房消费。
(三) 标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序
1 、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。
一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原t，建立责任追究制度。
2、完善房地产信息系统和预警预报体系。
一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开发布，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。
3、加强对房地产开发行业的管理。
一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的*、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。
4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。
5、规范发展市场服务。
一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。
(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作
1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实*宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化*、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。
2、房地产行政主管部门要加强同各级计划、规划、建设、国土、银行、税务等有关部门的协调工作，从大局出发,加强信息交流与沟通,互通有关政策的调整情况，共同研究解决房地产市场发展过程中出现的各类矛盾和问题，进一步完善房地产方面的有关*、税收、金融等配套措施，促进我市房地产市场持续健康发展。
2、房地产销售个人年终工作总结2023
一、工作业务方面
首先我始终认为提高自己能力是第一，作为销售的基本原则就是有信心，自己认可自己能力，认可自己销售的东西，我觉得这些都是非常关键的，在业务方面一定要遵守规矩，这是我一直都在明确的一点，我不希望自己在工作生活当中做不好这些，只有不断的去完善好自己，提高自己水平让自己不处在一个没有状态的情况下，做好自己的所有事情，这诶才是关键，现在我想了很多我一直都在提高能力，一年来我不敢说自己进步了多少，但是一定是比昨天的自己要强，我非常自信，虽然说这一年来的业绩不是特别出众，甚至在工作当中也出过一些状况，我觉得这些都是非常关键的，现在我都是在逼着自己去做好这些，我觉得只要做了就没错。
二、学习新的知识
销售不是一直凭借自己的经验，很多时候都需要有一个稳定的状态，学习新的知识能够丰富自己，在很大程度上面这些都是非常难得的，我想只有把这些都做好了才是最为关键的，在销售方面很多知识是非常宝贵的，想学都不一定能够学习的到，这让我对自己今后的一个情况非常珍惜，一年来，我始终都觉得自己欠缺一些销售方面的知识，这让我知道了知识的重要性，不管是什么时候都应该清楚这些，工作总结找到一种能够融汇贯通的方式，这一直都是我在追求的，一年来我就要求自己要做好这些，我想了很多，无论是在什么时候都应该把握好每一个学习的机会。
三、工作不足之处
这一年来我总是会在一些细节上面失误，尽管做一名房地产销售很多时候细节不是那么重要，但是一次次的积累这会让我养成一个坏习惯，时间久了肯定出问题，现在我能够清楚的认识到自己这一点，我想不管是什么事情总需要一个认真的态度，这就是我的缺点，我一定会把自己的不足完善好。
3、房地产销售个人年终工作总结2023
来公司恰好快一年了，这一年也快到了尽头了。我是二月份进入公司，现已经到了十一月分了，还有一个月，我就要和2022正式的说再见了。这一年的风风雨雨，都让我变得更加坚定，也让我整个人由内而外发生了很大的改变，许多朋友说我变化很大，不论是说话方面还是行为处事方面都有了很大的不同，说我变得越来越好了，我听完心里很开心，我想这就是这份工作给我的有利之处吧。我一直认为一份工作如果不能让人进步，那是一份毫无价值的工作，而我的逐渐成长和改变都证明了这份工作足以为一份值得付出的事业。
这一路上，我经历风雨，也看到了风雨之后的彩虹。我改掉了自己身上的惰性，也为公司创造了很多的价值。很多次去街上发传单，我都用最真诚的态度去对待，很多人被我这份执着感动，为此也逐渐提升了我的业务能力。和人沟通是一件需要终身学习的事情，如何让人觉得和你沟通感到愉悦产生兴趣，这都是需要我们一步步去探索的。只有当我们自己找到其中的.规律时，更多的客户才能认真听你的讲解，也才愿意给你一个机会。我也明白，机会往往是靠自己的机智去赢得的，并不是墨守成规，等待别人的降临。
一年的春夏秋冬悄然无息的就循环了一遍，我也真实的感受到时间的迅速，但在这些时间里，我有了自己的成果，也有了他人的赞同和支持。这一切，都需要我们个人的努力和创造。房地产销售固然难做，但这是一份收入和投入十分对等的职业，如果你热爱它，我相信你可以达到自己想要的水平。如果你不热爱它，那你无论坚持多久都是没有意义的。所以，在当初踏入这个行业时我就已经明白了自己的内心，我是坚定不移的要走这条道路的，我要一路走到黑，走到尽头，我也相信自己，无论是未来的一年，两年，三年，我都可以坚定我的这份初心，勇敢的无畏的走下去，拼下去！
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